住宅ローンに年収が影響するのは、主に「借入額」と「審査」です。

・借入限度額

基本的に、年収が高いほど借入可能額が多くなります。もちろん、職業や年齢、勤続年数、その他ローンの借入状況など、いわゆる「属性」といわれるものも判断材料ですが、借入額については特に年収の影響が大きいです。

・審査

銀行によっては「前年度税込み年収が300万円以上」など、年収によって最低限の審査基準が設けられている場合があります。

金融機関によって基準が異なるため、年収の基準が低くても他の基準が厳しいケースや、その逆も考えられるでしょう。また、自営業の場合は、収入が高くても審査が厳しくなる傾向があります。一概に、年収だけで審査の結果が決まるわけではありません。

いずれも年収の影響は大きいものの、あくまでひとつの基準であり、それだけで審査や借入額が決まるわけではないことには注意してください。

限度額の目安を知っておくことは、家計全体のマネープランの見直しにもつながります。年収によっておおまかな金額が算出できるため、チェックしてみましょう。

・年収別限度額のシミュレーション

実際に、年収別に住宅ローンがいくら借りられるのか、ツールを使って試算してみましょう。下記は、楽天銀行住宅ローン（フラット35）で借り入れた場合の借入可能額です。

借入期間を35年（年収は30歳当時と仮定）、その他の借入はなし、返済方法は「元利均等返済」として計算しています。条件を入力することで、より詳細なシミュレーションが可能です。

・返済比率

年収の限度額を考えるうえで切り離せないのが「返済比率」です。返済比率とは、年収に対するローン返済額の割合を指します。金融機関や住宅ローンによって異なりますが、おおよその上限は30～33％程度で設定されています。年収に返済比率をかけることで、返済額の上限の目安を知ることが可能です。

例えば、「年収400万円、返済比率30％」の場合の返済額は、次のとおりです。

年間返済額：400万円　×　30％　=　120万円
月間返済額：120万円　×　12カ月　=　10万円

借入期間を35年とした場合、借入額は約4,200万円となります。
※金利はここでは考慮していません

ただし、返済比率だけで借入額を決めてはいけません。オートローンや奨学金、フリーローンなどその他のローン、それ以外にも教育資金や保険など、今後かかるお金は別途確保する必要があります。住宅ローンを組むときは、「借りられる額」というよりも、「無理なく返せる額」という意識で予算を立てましょう。あくまでも借入限度額は「目安」でしかありません。家計全体のバランスを考えて借入額を決めてください。

・理想の返済比率

では、無理なく返せる額というのは何を目安に決めれば良いのでしょうか。理想の借入額は、返済比率が20％となる金額です。年収400万円であれば、年間の返済額が約80万円、月の返済額が約7万円、35年ローンの場合の借入額は2,800万円となります。
※金利など細かい金額は除きます

借入金額が足りない場合には、頭金を多めに準備する、物件のグレードを落とすなどを検討しましょう。それでも資金が足りないという場合は、家計全体のプランを見直すべきです。持ち家の固定資産税や修繕費などの「維持費」がかかることも忘れてはいけません。ほかにも車のローンや、お子さまがいる家庭であれば教育費用といったさまざまな出費をふまえると、返済比率は20％程度までに抑えるのが理想といえます。

子育てが終わった世代や、車がない、親の援助があるなど、金銭的に余裕があるケースを除き、やみくもに借入額をふやさないよう気をつけてください。

返済比率の上限だけで借入額を決めてしまうことは危険です。何も考えず住宅ローンを組むと、「マイホームを買ったは良いけど、毎月の返済がきつい…」ということにもなりかねません。

人によって年収、職業、家族構成などが異なるため、誰にとっても正解という借入額はありません。負担とリスクがない返済計画を立てるためにも、まずはライフプランや月々の返済額を具体的に想像してみましょう。楽天銀行の住宅ローンシミュレーションでより詳しく返済計画をイメージすることができるので、チェックしてみてください。