まずは住宅ローン借り換えのメリットとデメリットを確認しておきましょう。メリットとしては、次のような事柄が挙げられます。

・返済額を減らせる

住宅ローン借り換えの最大のメリットは返済額の減少です。返済額を減らすために住宅ローン借り換えを検討する人がほとんどでしょう。同じ返済期間で毎月の返済額を減らすこともできますし、毎月の返済額はそのままで返済期間を短縮することもできます。

・固定金利、変動金利の変更ができる

現在変動金利で今後の金利上昇が不安な人は、固定金利に借り換えることで不安が解消できます。

・金融機関の特典が得られる

金融機関によっては借り換えを申し込んだ人に対して特典を付与していることもあります。たとえば、楽天銀行ではフラット35への借り換えで楽天スーパーポイント5,000円分をプレゼント。イオン銀行ではイオングループでの買い物が割引になるなど、返済額以外のところでもメリットがあります。（特典はいずれも2019年8月現在）

逆に住宅ローン借り換えのデメリットとしては、以下のようなものがあります。

・借り換えるための手数料がかかる

気軽にローンを借り換えられるのであれば、誰もが金利の低いローンに飛びついてしまうでしょう。現実には借り換えのための手数料がかかるので、あまりお得にならないケースも考えられます。

手数料は条件によって異なるため、一概にいくらということはできません。元のローンの繰り上げ手数料・抵当権抹消費用、新たなローンの抵当権設定費用、保証料、事務手数料、印紙代など、すべて合わせると30万円～100万円を超えることも。こうした費用の分も住宅ローンの一部として借り入れることができますが、それだけ返済額が増えるため、現在のローンの総返済額と慎重に比較する必要があります。

・新たな審査が行われる

新たに借り入れるときと同様、借り換えの際も銀行の審査が行われます。年収が下がっていたり、転職で勤続年数が減っていたりすると、思い通りの金額が借りられないことも。さらに、借り換え時には住宅の評価額が下がって担保価値が低くなる分、新規借入時より審査基準が厳しくなるという意見もあります。健康状態によっては団体信用生命保険（団信）の審査に引っかかってしまうことも。いずれにしても、必ずしも審査に通るわけではないことに注意しましょう。

・団信のプランが変わってしまう

借り換えによって団信の内容が変わることがあります。借り換え先に同じ内容の団信があればよいのですが、同じタイプの団信がなかったり、従来の団信より割高になったりする可能性も。その一方で団信のプランが有利になり、お得になるケースもあります。

住宅ローン借り換えの目安として、よく言われるポイントは3つ。

1. ローン残高が1,000万円以上
2. ローン期間の残りが10年以上
3. 金利差が1％以上

これを満たせば金銭的に有利になる可能性が高いです。金融機関のWebサイトで借り換えシミュレーションが公開されているので、自分の条件を入力してチェックしてみましょう。

借り換えのタイミングとしては、金利が上がりそうなときに固定金利にしておくとよいのですが、将来の金利は誰にもわかりません。固定金利と変動金利の大きな違いは総返済額が確定しているかどうかです。子どもの教育資金が必要な時期は返済額が見通せる固定金利にしておき、子どもが独立したら変動金利に変更するのも一つの方法です。

団信のプランを切り替えるために借り換えをする人もいます。この場合健康状態によっては団信に入れないこともあるので、元気なうちに借り換えをすることが重要です。

主な必要書類は以下の通りです。これ以外にも必要な書類は金融機関から指定されます。

○新たな住宅ローンの申込書

○本人確認書類

・運転免許証やパスポートなど
・住民票の写し
・健康保険証

○収入確認書類

・源泉徴収票や確定申告書、法人税の確定申告書など

○物件に関する書類

・不動産売買契約書、重要事項説明書、建築工事請負書など
・建物の登記事項証明書

○借り換え関連書類

・現在借り入れ中の住宅ローンの返済予定表
・返済口座の通帳、取引明細など

○団体信用生命保険関連書類

・団信申込書
・健康診断結果証明書（一定額以上の借り入れを希望の場合）

住宅ローン借り換えのメリット・デメリットについて説明しました。時間が経つにつれて建物の価値は下落しますし、健康状態も悪くなりがちなので、借り換えを思い立ったら早めに手続きすることが重要です。ただし経済情勢の変化で、将来、よりお得なプランが登場する可能性もあり、必ずしも焦る必要はありません。諸費用についても個人差が大きいため、まずは金融機関に相談してみましょう。