REIT（不動産投資信託）は「Real Estate Investment Trust」を略した言葉で、投資信託の1種です。

投資信託と同様に、REITも多くの投資家から集めた資金で、オフィスビルや商業施設、マンションなど複数の不動産などを購入し、その賃貸収入や売買益を投資家に分配する商品です。またREITは収益のほとんどを分配する制度となっているため、投資家は年1～2回の分配金を受け取れます。

REITという仕組みはアメリカで生まれ、日本では頭にJAPANの「J」をつけてJ-REITとして親しまれています。証券会社に口座があれば、株式同様に取り引きすることができます。

日本で初めてREITが上場したのは、2001年9月10日のこと。「ジャパンリアルエステイト投資法人（8952）」と「日本ビルファンド投資法人（8951）」の2本からスタートしました。その後、約40本にまで増えましたが、2008年からのリーマンショックにより数が増えない状況が続きました。さらにREIT同士の合併が容易になったことで、2011年には一時34本まで減少しました。それからは順調に増加しており、2023年7月現在、J-REITの上場銘柄数は60本となっています。

2023年7月現在で60本が上場しているREITは、それぞれ投資対象としている不動産や規模も異なり、値動きもさまざまです。REITへの投資を始めようとする時、個々の値動きを知ることも重要ですが、REIT市場全体の方向性も確認しておきたいところです。そのような時に役立つのが東証REIT指数です。指数の対象となっているのは、東京証券取引所に上場するREITの全60銘柄です。

東証REIT指数は、時価総額加重平均型の指数で、2003年3月末の時価総額を1,000として、それ以降の推移を確認することができます。参考として2023年6月29日15時の値を見てみると、1,861.15となっています。日経平均株価やTOPIXのような株価指数を見て、株式市場の動向を知るように、東証REIT指数を見ることでREIT市場の動向を知ることができるのです。東証REIT指数はベンチマークとしても利用され、多くのETF（上場投資信託）や投資信託の指数にもなっています。

東証REIT指数を構成する銘柄には、どのようなものがあるでしょうか。2022年3月31日時点で浮動株時価総額が上位となっている3社を見てみます。7.27％のウエートを占めるのが日本ビルファンド投資法人（8951）で最大。以下、5.76％のジャパンリアルエステイト投資法人（8952）、5.41％のGLP投資法人（3281）などが続きます。

REITへの投資をスタートする際、こうした個別銘柄への投資もできますが、東証REIT指数に連動するタイプのETFや投資信託に投資する、ということも可能です。

日本で初めてREITが上場したのが、2001年9月で、2社からのスタートでした。そして東証REIT指数は、2003年3月末を1,000としてスタートしています。それから現在までの間、東証REIT指数の値はどのように変化してきたのか、不動産市場の出来事とともに見ていきましょう。

2003年に1,000からスタートした東証REIT指数は、2007年まで順調に上昇していきます。国内景気の回復とともに、不動産市況も改善している時期でした。海外投資家からの需要も伸びています。東証REIT指数のこれまでの最高値をつけたのは、2007年5月。2,612.98まで上昇しました。しかし、そこから大きく下落することになります。

2007年にアメリカでサブプライム問題が表面化し、2008年にはリーマンショックが発生しました。全世界で株安となり、不動産市場も影響を受けることになります。2008年には、ニューシティ・レジデンス投資法人がJ-REIT初の経営破綻となりました。東証REIT指数がこれまでの最安値をつけたのもこの時期で、704.46まで下げています。

ここから2020年のコロナショックまで、おおむね上昇トレンドを描くことになります。上昇要因となったのは、日銀によるJ-REITの買い入れです。2010年にJ-REITが買い入れ対象となり、2013年の日銀による「量的・質的金融緩和」においても、年間約300億円のREIT買い入れを発表、2014年には年間約900億円まで拡大しました。

その間に発生した2011年の東日本大震災、2015年のチャイナショック（中国人民元切り下げ）では不動産市場が落ちこみ、東証REIT指数もある程度の下げを見せましたが、その後、2016年の日銀による「マイナス金利政策」や、「長短金利操作付き量的・質的金融緩和」の導入を決定し、資金の供給増が不動産市場や東証REIT指数の上昇要因となりました。

2019年10月31日の東証REIT指数の終値は2,245.01でした。リーマンショック時の704.46から見ると、約1,500ポイントの上昇です。その後、コロナショックによる大きな下落が起こります。2020年4月30日の終値は1,576.43でした。この間、約700ポイントの下落となります。なかでも2020年3月19日は、日次で最大の下落率を記録しました。

それ以降、世界的な金融緩和政策や、ワクチンなどによるコロナ対策の広がりから、東証REIT指数も回復し、2022年8月31日の終値は、2,033.71となりました。2020年4月30日との比較では、500ポイント近い回復となっています。

東証REIT指数は、REIT市場全体の動きを知ることができる便利な指標です。この指標を活用して、東証REIT指数に連動するETFや投資信託を購入することもできます。東証REIT指数は、上場するすべてのREITを対象とする指数です。東証REIT指数をベンチマークとするファンドに投資すると、数多くのREITに分散投資するのと同じ効果が得られるのです。

楽天証券で取り扱いのある、東証REIT指数に連動するタイプのETFと投資信託をいくつか挙げておきましょう。どちらもNISA口座に対応しており、一定の範囲内で非課税運用が可能で、売買手数料は無料です。

ETFは株式同様、証券会社で取り引きできます。楽天証券では以下のETFを「手数料0円ETF」として提供しています。

• NEXT FUNDS 東証REIT指数連動型上場投信（1343）
•  iシェアーズ・コア Jリート ETF（1476）
• MAXIS Jリート上場投信（1597）
• 上場インデックスファンドＪリート（東証ＲＥＩＴ指数）隔月分配型（ミニ）（2552）
• グローバルＸ ロジスティクス・J-REIT ETF（2565）

以下は、投資信託です。

• Smart-i Jリートインデックス
• SMT J-REITインデックス・オープン
• MHAM J-REITインデックスファンド（毎月決算型）
• eMAXIS Slim 国内リートインデックス
• ニッセイJリートインデックスファンド

「日経ESG-REIT指数」も東証REITと同様、REITの時価総額をもとに算出する指数です。算出開始日は2020年7月20日ですが、2016年11月30日の数値を1,000として計算しています。東証REIT指数との違いは、流動性が低いものは対象から除かれていることと、対象となる各REITにESG係数という係数を掛けていることです。

ESGとは、環境（Environment）、社会（Social）、ガバナンス（Governance）のこと。企業経営において長期的な成長のために必要と考えられているものです。日経ESG-REIT指数のために使われるESG係数は、GRESBによる評価スコアです。GRESBは、ESGへの配慮を不動産セクターの会社・ファンド単位で測定し、指標を提供している組織です。

つまり日経ESG-REIT指数を見ると、ESGに配慮した形で運用されているREIT全体の動きがわかるということです。連動するETFとしては、例えば「上場日経ESGリート（2566）」があります。ESGを重視した不動産投資を手軽に始められるでしょう。

こちらはREITのうち、利回りが高い銘柄で構成される指数です。東京証券取引所に上場するREITから、35銘柄が選ばれています。こちらも算出開始は、2020年7月20日。時価総額と利回りでウエートを決めています。これに連動する投資信託としては、「ダイワ高利回りJ-REITオープン（毎月分配型）」があります。利回りを重視して、多くのREITに分散投資したいというニーズに応えるでしょう。

こうした指標やそれに連動するファンドを活用すれば、同じ不動産投資でも環境への配慮を重視するタイプ、利回りを重視するタイプと選択の幅が広がります。