マイホームの購入には多額の費用が必要です。現金で一括で支払えない場合には、金融機関からお金を借りてマイホームを購入し、借りたお金を金融機関に返していきます。

仮に3,000万円を借りたとして、元金3,000万円をそのまま返せばよいというわけではありません。借りた側は金融機関への賃借料として利息を支払います。金利とは、借入額に対する利息の割合を示したものです。

金利が年1％で、元金3,000万円を1年後に全額返すとしたら、30万円の利息が発生します。つまり、元金＋利息で3,030万円を支払うということです。金利が低ければ低いほど、負担は軽くなります。

一般的に住宅ローンは毎月返済していくものなので、借入額×年利×年数という単純な計算にはなりません。金融機関が提供しているシミュレーションでは、借入額と金利と返済年数を入力することで総支払額がチェックできます。

借入額3,000万円、全期間固定金利1％、元利均等方式で35年間かけて返済すると、毎月の返済額は8万4,685円、総支払額はおよそ3,557万円になります。同じ条件で金利が0.5％だと、毎月の返済額は7万7,875円、総支払額はおよそ3,271万円です。

金利タイプとは別に知っておきたいのが、住宅ローンの2種類の返済方法です。

・元利均等方式
毎月の返済額（元金＋利息）が一定の返済方法です。毎月8万円と決めたら、8万円を支払い続けます。元金均等方式と比べて返済当初の負担が軽く、返済額が一定なので返済計画が立てやすいのがメリットです。一方、返済当初は返済額に占める利息の割合が高いので、借入額残高の減りが遅いというデメリットがあります。

・元金均等方式
毎月の返済額の元金部分が一定の返済方法です。毎月支払う元金部分を8万円とすると、8万円＋利息を支払うことになります。返済当初の負担が大きいのがデメリットですが、借入金残高が減るにつれて利息も減っていくので、毎月の支払額は徐々に減っていきます。

住宅ローンの金利タイプには3種類あります。

・変動金利型
金融情勢に応じて、原則年2回金利の見直しが行われるタイプ。

・全期間固定型
返済完了までの金利がずっと変わらないタイプ。

・固定金利期間選択型
一定期間の金利を固定できるタイプ。期間は2年、3年、5年、10年などの種類があり、その期間が終了したら固定金利か変動金利を改めて選択できます。

変動金利型では負担の増加が心配になるかもしれませんが、元利均等方式には「5年ルール」と「125％ルール」があるため、返済額が急激に増えることはありません。

・5年ルール
元利均等方式では5年間は返済額が変わらないルールがあります。たとえば月10万円ずつ返済している人は、金利が上がっても5年間は月10万円のままです。

・125％ルール
仮に金利が著しく上昇し、5年経って返済額が変わる場合も、新しい返済額は元の返済額の1.25倍までとされています。元の返済額が月10万円なら新しい返済額は最大で12万5,000円です。

【メリット】
・固定金利よりも金利が低い
変動金利型の住宅ローンは固定金利型と比べて金利が低く抑えられています。過去25年間は低金利が続いており、変動金利のほうが有利な状況でした。

・元利均等方式の返済額は5年間変わらない
変動金利型というと金利がコロコロ変わるイメージを持つかもしれませんが、実際に金利の見直しが行われるのは年2回です。さらに、元利均等方式では5年ルールと125％ルールがあるため、金利が上がったとしても急激に負担が増えるわけではありません。

【デメリット】
・金利が上がるおそれがある
将来的に金利が大幅に上がったら、固定金利よりも総支払額が大きくなる可能性があります。

・先の返済計画が立てづらい
元金均等方式は、利息の額が変動すると毎月の支出額が変わってきます。元利均等方式は先述したように5年間同じ返済額ですが、その先はどうなるかわかりません。

・5年ルールと125％ルールが裏目に出ることも
元金均等方式の場合、金利が上昇してもしばらくは返済額が一定という魅力がありますが、利息が免除されるわけではありません。元金がなかなか減らず、支払いきれなかった利息は蓄積されて後々支払うことになります。

ただし、これは金利が上昇した場合です。将来的に金利が横ばいのまま、あるいは下落するようなら、5年ルールも125％ルールも影響がありません。

【メリット】
・金利変動の影響を受けない
全期間固定型は借り入れの時点で金利が確定しているため、金利の変動があっても影響を受けません。

・返済計画が立てやすい
金利が確定しているため、ライフプランに応じた長期的な返済計画が立てやすいです。

【デメリット】
・金利が高い
変動金利タイプと比べて、全期間固定型は金利が高く設定されています。金利が上がらない場合は、変動金利よりも支払額がかさみます。

・金利が下落しても恩恵がない
金利が上昇しても影響を受けないのはメリットですが、下落しても影響を受けないため、悔しい思いをするかもしれません。

【メリット】
・自由度が高い
固定期間やその後の金利プランを選べるので、全期間固定と比べて自由度が高いです。

・金利の状況に合わせられる
固定期間終了時の状況に合わせて変動金利や固定金利に切り替えられるので、全期間固定型と比べて総支払額を低く抑えられる可能性があります。

【デメリット】
・固定期間終了後に再び選択を迫られる
固定金利期間が終わると、再び固定金利にするか変動金利にするかの選択をすることになります。自由に選択できる反面、再び検討するのが面倒かもしれません。

・返済計画が立てづらい
固定金利が終わった後の返済額がわからないので、長期的な返済計画が立てづらいでしょう。

住宅ローン金利は金融機関や商品によって大きく異なるため、一概に示すことはできません。2021年11月現在、新規借り入れの住宅ローン金利相場は以下のとおりです。

変動金利　0.4％～0.8％
全期間固定金利　0.6％～1.4％
固定金利1年～5年　0.4％～1.2％
固定金利6年～10年　0.5％～1.2％

フラット35を提供する住宅金融支援機構のデータによれば、変動金利型は1996年から25年間横ばいの状況が続いています。今後もしばらくは低金利が続くと予想されていますが、上がりはじめる時期はわかりません。

上がる場合も急激に上がるとは考えづらいので、住宅ローンを組んだ後も最新の状況をチェックするのがよいでしょう。低金利のうちに繰り上げ返済する方法や、より有利な商品が出たらそちらに乗り換える方法など、総支払額を抑える方法はあります。

住宅ローン金利相場を見てわかるように、商品によって金利に幅があります。金利が0.1％違うだけでも、長期的なローンでは大きな差になります。住宅ローンを組むときには、複数の金融機関で複数の商品を比較検討することが重要です。

・金利
同じ金利タイプの商品でも、設定された金利は金融機関によって異なります。一般的にネット銀行の方が、運営コストが低いため、住宅ローン金利も低く抑えられていることが多いです。

・手数料
住宅ローンを借りるには融資事務手数料や保証料などの手数料がかかります。手数料は金融機関によって幅があるため、どんな手数料がいくらかかるのかチェックしておきましょう。

・提携ローン
勤務先やマンション販売会社と提携しているローンもあります。通常より低い金利で借りられることもあるので、チェックするとよいでしょう。審査がスピーディーに行われるという利点がある一方、意外と金利が高かったり、手数料が取られたりということもあるので、あくまで選択肢のひとつとして見ておくのがよいでしょう。

・返済口座
住宅ローンは基本的にその金融機関の口座から引き落としで返済していきます。その金融機関の支店が近所にないと、入金するために他の金融機関やコンビニATMを使うことになり、手数料がかかることも。給与を直接入金できる口座や、コンビニATM入金手数料無料の口座など、入金が容易な金融機関を選びましょう。

・保険
住宅ローンを借りるときには団信（団体信用生命保険）に加入します。契約者が死亡するなどローンを返済できなくなったときに、残りのローンが保険金で返済される仕組みです。団信は通常の生命保険よりも割安なので、保険内容が充実している住宅ローンを選ぶとよいでしょう。オプションを付けることによって、さらに手厚い保証内容が得られる商品もあります。

・特典
金融機関によっては、住宅ローン加入者向けの特典があります。ATM利用手数料や他行振込手数料が月◯回まで無料や、グループ会社で割引が受けられる、ポイントがもらえるといったサービスです。特典目当てに住宅ローンを借りることはないかもしれませんが、ほぼ同じ条件のローンで悩んだら、特典にも目を向けてみるといいかもしれません。

このテーマに関する気になるポイント！

1. 住宅ローン金利のタイプは？
   変動金利型、全期間固定金利型、固定金利期間選択型の3種類。基本的に変動金利型のほうが固定金利型よりも金利が安く設定されています。
   
   
2. 住宅ローン金利の相場は？
   2021年11月現在、変動金利型は0.4％～0.8％、全期間固定金利型は0.6％～1.4％、固定金利期間選択型では0.4％～1.2％が多いです。