固定資産税と都市計画税とは、住宅を購入した後、毎年かかる「維持費」のひとつです。住宅ローンの支払いとは別にかかる費用として、あらかじめ資金計画に組み込んでおく必要があります。

固定資産税とは、土地や家屋を所有している人に課される地方税です。税金を徴収するのは、対象となる不動産がある市町村（東京23区の場合は東京都）で、納税の義務があるのは、毎年1月1日時点で「固定資産課税台帳」に所有者として登録されている人となります。

納税通知書は不動産が所在する市町村から届き、原則として年4回（または一括）に分けて納付します。

都市計画税とは、公園の整備や道路の建設、土地区画整理といった「都市計画事業」などの費用に充てるために、市町村が課す税金です。固定資産税とあわせて徴収されるのが一般的です。

固定資産税との主な違いは、課税対象となる資産が限定される点にあります。

都市計画税の対象となるのは、「市街化区域内（すでに市街地となっている、あるいは優先的に市街化を進める地域）」にある土地および家屋です。

都市開発を目的とした税金であるため、市街化を抑制している「市街化調整区域」や「都市計画区域外」にある不動産には課税されません。

徴収された都市計画税は、道路事業・土地区画整理事業・公園事業・下水道事業・市街地再開発事業などに充てられます。ただし、自治体の条例などによっては、都市計画税を徴収しない市区町村もあります。

固定資産税・都市計画税はともに、毎年1月1日（賦課期日）時点で固定資産課税台帳に所有者として登録されている人に対して課税されます。

つまり、課税対象となるかどうかの基準は「1月1日時点での所有状況」で決まります。

新築住宅の場合、建物の種類によって課税開始のタイミング（所有者として判定される時期）が異なります。

なお、納税通知書は毎年4〜6月頃に届き、固定資産税と都市計画税は一括、もしくは年4回の分割で納付します。

固定資産税と都市計画税それぞれの計算方法を見ていきましょう。

固定資産税の税額は、以下の計算式で算出されます。

固定資産税評価額とは、税額を計算する際の基準となる「土地や家屋の評価額」のことです。国が定める「固定資産評価基準」に基づき、各市町村が個別に決定します。

また、標準税率とは、地方税を課税する際に用いられる税率であり、固定資産税では土地・家屋ともに1.4％が標準とされています。あくまで標準値であるため、自治体の条例により税率が異なる場合もあります。

自身の所有する不動産の固定資産税評価額は、毎年春ごろに各自治体から送られてくる「納税通知書」や「課税明細書」で確認できます。また、役所に備え付けられている「土地価格等縦覧帳簿」でも確認が可能です。

なお、固定資産税評価額は、資産価値の変化を反映させるため、3年に1度の「評価替え」によって見直されます。直近では2024年度に実施されたため、次回の評価替えは2027年度に行われる予定です。

都市計画税は、以下の計算式で算出できます。

制限税率とは、地方公共団体が課税できる税率の上限のことで、都市計画税では0.3%が上限値となっています。実際の税率は各自治体が独自に設定しているため、0.3％より低く設定されているケースもあります。

固定資産税と都市計画税には、納税者の負担を減らす目的で軽減特例や軽減措置が用意されています。これらを正しく理解して活用することで、マイホームの維持費を大幅に抑えることが可能です。

住宅が建っている土地には、「住宅用地の特例」という、固定資産税と都市計画税が軽減される措置が設けられています。

住宅用地とは、居住専用の土地、または建物の4分の1以上が居住用になっている土地のことを指します。この特例では、土地の広さによって以下のように軽減率が異なります。

200㎡以下の部分は課税標準が6分の1、都市計画税が3分の1に、200㎡を超える部分は課税標準が3分の1、都市計画税が3分の2になります。

新築住宅を建てたり購入したりする際には、固定資産税の負担を直接抑えられる軽減措置が適用されます。

一定の床面積要件を満たす場合は、建物部分の固定資産税額（※）が一定期間、2分の1に減額されます。住居の形態による軽減期間の違いは以下の通りです。

この軽減措置は、2026年度の税制改正により適用期限が2031年3月31日まで延長されました。また、あわせて適用される床面積の要件も緩和され、従来の「50㎡以上280㎡以下」から「40㎡以上240㎡以下」へと対象が広がっています。これにより、よりコンパクトな住宅も減税の恩恵を受けやすくなっています。

ただし、この軽減措置には3年・5年・7年などと期間が定められているため、軽減期間終了後は本来の税額に戻ります。終了のタイミングで「急に税金が高くなった」と慌てないよう、あらかじめ将来の納税額を資金計画に盛り込んでおくことが大切です。

※自治体によっては独自の要件や上乗せの特例を設けている場合もあります。詳細については、建築予定の市区町村の固定資産税担当窓口や公式サイトで最新情報をご確認ください。

固定資産税は、すべての不動産に必ず課税されるわけではありません。同一の市区町村内に所有する土地・建物のそれぞれの「課税標準額」の合計が、以下の金額（免税点）に満たない場合には、固定資産税は課税されません。

一般的な新築住宅の場合、建物の評価額が20万円を下回ることはまずありませんが、将来的に建物が老朽化して価値が下がった場合や、小さな物置・車庫などを別棟で建てた場合などには、この免税点によって税金がかからなくなるケースがあります。

ただし、免税点以下かどうかは物件単位ではなく、「同じ市区町村に持つ土地・建物のそれぞれの合計額」で判定される点に注意が必要です。

固定資産税や都市計画税といった「保有」にかかる税金だけでなく、購入時の「諸費用」として発生する税金についても把握しておくことが大切です。代表的なものとして、不動産を取得した際にかかる「不動産取得税」や、登記手続きに必要な「登録免許税」、ローン借入や売買契約の際に必要となる「印紙税」などが挙げられます。

なお、土地の購入は非課税取引のため消費税がかかりません。一方で、建物の購入代金や建築工事費、不動産会社に支払う仲介手数料などには消費税が課される点に注意しましょう。

住宅を購入し維持していくには、税金以外にも以下のような費用を予算に組み込んでおく必要があります。

住宅本体の価格以外にかかるこれらの諸費用をあらかじめ見込んでおけば、購入後に資金繰りで困るリスクを減らすことができます。

固定資産税・都市計画税は、土地や家屋を所有している限り、毎年かかり続ける税金です。住宅ローンの返済額だけで住宅費を考えていると、後から「思ったより出費が多い」と感じる原因になります。

すでに土地や家屋を所有している人は、毎年届く納税通知書・課税明細書をこの記事の内容と照らし合わせることで、税額の根拠を理解できるようになります。これから住宅購入を検討している人も、固定資産税・都市計画税を含めた「年間の維持費」を事前に試算しておくことで、無理のない資金計画が立てられるでしょう。